2020年:另一个“房住不炒”来了(组图)
杠杆项目进入寒冬,最可能的就是房地产了。(图片来源:chungking/Adobe Stock)
【看中国2020年1月23日讯】从2018年中以来,汽车行业寒风凛凛,车企降价、卖房自救、裁员重组等新闻不断,而从2019年中开始,新能源汽车也开始冷了下来。事实上,这并不仅仅是境内的现象,在境外主要经济体也基本雷同,只不过轻重有所差异。其中,最寒冷的是印度,汽车销量数据在部分月份甚至接近腰斩,这已经是工业化失败的现象。
无论手机、服装还是其它消费行业,都与汽车行业有一个明显的不同,那就是购车是可以使用杠杆的(即使用车贷),这说明需求市场的问题已经开始波及到杠杆消费,这是居民部门加不动杠杆的一种现象。如果下一个杠杆项目进入寒冬,最可能的就是房地产了。
举例来说,广州是一线城市之一,广州过去一段时间的房地产市场已经发生了深刻的质变。
过去一年来广州市二手房挂牌均价(来源:贝壳研究院)
一线城市纬房指数(定基:2018年1月房价=100。来源:住房大数据)
第一张是2018年12月至2019年11月广州二手房挂牌价格走势。从第二张图又可以看到,虽然同期广州新房价格指数(绿色线)是冲高回落的走势,但总体的价格还算是基本平稳的,2018年12月的指数是101.45,2019年11月的指数是101.21,几乎没有多少变化,这与二手房价格出现的连续下跌有明显不同,也就是说两者的价格走势开始出现了背离。广州这种现象在北京、上海等一些城市都有不同程度的体现。
造成这种现象的原因在前面已经说过,二手房交易与一手房交易具有很大的不同。销售一手房的是地产公司,地方政府控制了土地资源,也掌握了房地产交易的预售(含价格)备案过程和网签过程,进而也就可以在很大程度上调控地产公司的销售价格,也就是说,地方政府在形成新房价格的过程中具有支配性的影响力,这就让一手房价格更为稳定。但二手房的卖方则十分复杂,包括居民因各种原因出售,因经营陷入困境需要卖房以改善财务状况的企业,法院的法拍房(这背后一般都是银行),地方政府无法掌控这些销售行为,也就无法掌控二手房市场的价格,这就使得二手房价格更能体现房屋市场的真实价格水平。
可现在问题来了:一手房和二手房价格走势出现背离,当同区域的二手房价格与一手房价格出现比较大的价差之后,会出现什么情形?
2018年西南财经大学研究中心发布了一个《报告》。《报告》显示:2018年三季度全国城镇家庭新购房人群中投资用途占58.2%,而首次购房的刚需仅占了15.1%,这说明在现在的房地产市场中,投资性购房是房屋交易的主体。以今天的房屋租售比,如果说这部分投资性购房最终的目的是用于出租,估计没多少人相信。换句话说,这些人都是炒房客,目的是博取价格上的收益。
当同区域的一手房与二手房价格出现很大的价差之后,炒房客就逐渐丧失了退出的价格空间。当丧失了退出通道之后,炒房客就会被挤出市场。
大领导曾经说过“房住不炒”,希望房地产市场为居民的居住服务,而居者有其屋是人们自古至今的愿望,所以,无论你对房地产市场持有任何看法,都必须赞同、支持这种提法,这是政策的层面;但当二手房价格明显低于一手房、炒房客的退出机制被封闭之后,炒房客的购房行为就被挤出去了,这就是市场机制下的“房住不炒”。前一个“房住不炒”是不让炒,推动房地产为民众的居住服务,后一个“房住不炒”是没法炒,散了吧散了吧,炒房时代过去了。
其实,这是一个国家发展过程中的必然现象,房地产从根本上来说是人口现象(当然需要经济发展相配合),用房地产驱动经济增长就只能是阶段性的,无论不让炒还是没法炒都是必然的结局。但当把炒房行为挤出房地产市场之后,新房销售量就会出现下挫,对财政收入增长形成压力,当然也是通胀的压力所在。
这实际为希望投资房地产的人指明了未来,无论房屋价格涨跌、流动性高低(即是否能快速脱手)都是不重要的,商业价值(即可以实现多高的出租收益率)才是唯一需要关注的指标,只有具备满意的租金回报的时候,才具有投资的价值。
2020年,将成为中国经济去房地产化的第一年,当然也是经济增长方式转型很关键的一年。希望中国经济能迈过这个坎,积累未来可持续发展的动能!
责任编辑:宇真
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